Jak sprawdzić stan nieruchomości przed zakupem? Praktyczna checklista

Każdy, kto przygotowuje się do zakupu swojego wymarzonego „M” na pewno ma w swojej głowie spójną wizję tego, jak chciałby urządzić swoje wymarzone cztery kąty. Ci, którym wytrwałości nie brakuje – przeglądają ogłoszenia sprzedażowe i umawiają spotkania na własną rękę. Ci bardziej zajęci- korzystają z usług agenta nieruchomości. Dzisiejszy artykuł został przygotowany z myślą o tym, aby pomóc Ci nie tylko obiektywnie ocenić kondycję nieruchomości, którą chcesz kupić, ale także stanowi praktyczne narzędzie analityczne. Dzięki temu, będziesz mógł kompleksowo przygotować się do remontu i innych zmian, jakie być może planujesz wprowadzić.

Na co powinieneś zwrócić uwagę kupując mieszkanie?

Wyobraź sobie, że właśnie udało Ci się znaleźć wymarzone mieszkanie. W myślach już snujesz marzenia o tym, jak je urządzisz. Planujesz, na jaki kolor pomalujesz ściany, gdzie ustawisz biurko, jak zaaranżujesz garderobę. Oczyma wyobraźni widzisz siebie o poranku z kubkiem gorącej, świeżo mielonej kawy w dłoni zanim wyjdziesz do pracy.  Dzwonisz do ogłoszeniodawcy, aby umówić się na spotkanie. Na miejscu właściciel oprowadza Cię po mieszkaniu. Zanim jednak zdecydujesz się je kupić, zwróć szczególną uwagę na wszystkie kwestie, które zostały opisane poniżej.

Ocena z zewnątrz

• Elewacja – szacunkowo określ stan zewnętrznej warstwy elewacji, czyli powłoki malarskiej, stanu tynków, a także elementów takich jak np. attyki, filary czy gzymsy. Możesz także przyjrzeć się balkonom i balustradom.
• Stan balkonu/ tarasu, (jeśli jest) – sprawdź dokładnie, w jakim stanie znajduje się płyta podłogowa balkonu i oceń, w jakiej kondycji jest balustrada. Jeżeli balkon lub taras wzbudza Twoje wątpliwości, może okazać się, że konieczny będzie także nowy projekt warstwy wentylacyjnej. 
• Zapytaj o zrealizowane i planowane prace remontowe – w zależności od roku wybudowania, ustal z właścicielem, kiedy ostatni raz wymieniane były przyłącza instalacyjne (ma to szczególne znaczenie w budynkach tzw. „starego budownictwa”, takich jak np. kamienice). Możesz także zapytać o planowane prace remontowe lub modernizacyjne, np. te związane z renowacją klatki schodowej.
• Oceń stan klatki schodowej/ windy – określ konstrukcję, jeśli schody są drewniane – obiektywnie ustal, czy jedynym, co je trzyma w ryzach nie jest przypadkiem wyłącznie nieśmiertelna siła socjalizmu. Zwróć uwagę na ewentualne pęknięcia na ścianach. W niektórych wspólnotach mieszkaniowych zdarza się, że zbierane są także opłaty na tzw. fundusz remontowy, z którego finansowane są np. prace malarskie w obrębie klatki schodowej, wymiana oświetlenia etc. – zapytaj, czy taka forma wsparcia funkcjonuje w miejscu, do którego chcesz się wprowadzić.

Ocena wewnętrznej części

• Stan przyłączy instalacyjnych (elektryka, gaz, instalacja wodno – kanalizacyjna) – ta wiedza przyda Ci się do tego, aby sprawdzić najważniejsze elementy stanu technicznego mieszkania. Sprawdź, czy w mieszkaniu działają wszystkie światła, ile jest gniazdek? Jak połączone są ze sobą poszczególne elementy instalacji? Czy rury gazowe znajdują się na zewnątrz zabudowy? Czy podejścia wodno – kanalizacyjne zostały wykonane poprawnie? Jeśli masz możliwość sprawdzenia, zweryfikuj, czy rury są zbrojone/ zgrzewane/ sklejane? A przede wszystkim zorientuj się gdzie znajdują się główne zawory.
• Sprawdź, czy w mieszkaniu nie występują niepożądane „zjawiska”- pleśń, grzyb lub wilgoć potrafią skutecznie uprzykrzyć życie mieszkańcom. Oczywiście ich likwidacja jest jak najbardziej możliwa, jednak zanim się na to zdecydujesz pomyśl, czy mieszkanie, które właśnie oglądasz jest warte przysłowiowej świeczki. Takie rzeczy mają niestety tendencję do powracania i nawet generalny remont nie da Ci 100 % pewności, że za jakiś czas na Twojej ścianie czy suficie nie pojawią się nowe, nieestetyczne plamy.
• Zweryfikuj, czy w mieszkaniu nie ma szczelin i pęknięć – takie „smaczki” to niestety częsty przypadek nawet w nowych mieszkaniach. Wyżej wymienione defekty mogą świadczyć o przemieszczaniu bądź osuwaniu się budynku. Chyba nie chcesz po roku od zakupu szukać nowego mieszkania ze świadomością, że znalezienie kupca na stare będzie graniczyć z cudem? 
• Oceń stan drzwi, listew i podłogi – czy po wejściu do mieszkania podłoga skrzypi? Czy drzwi są statyczne w każdym położeniu? Czy przechadzając się, miejscami czujesz się, jakbyś schodził po delikatnym zboczu? Jeśli tak, to dobrze zastanów się nad tą transakcją. Nieprawidłowo wyciszona i położona podłoga może być źródłem nie tylko sąsiedzkich konfliktów, ponieważ sąsiad będzie słyszał nasz każdy krok (nie wspominając o radosnym tupocie dziecięcych, małych stóp), ale przede wszystkim ekstremalnie trudnym może okazać się wypoziomowanie szafy czy zabudowy kuchennej. Wyobrażasz sobie turlające się po blacie pomidory lub jajka, przypominające Grand Prix Formuły 1? Sportowe emocje zostawmy na trybunach i ekranie telewizorów, natomiast dla własnego komfortu zadbajmy o to, aby nasza kuchnia w niczym nie przypominała toru wyścigowego.
• Zwróć uwagę na ściany, czy są proste, równe i gładkie? Czy konieczne będzie położenie nowych tynków, zerwanie tapet, wykonanie prac malarskich? W poprzednim punkcie mówiliśmy o tym, jak na nasz komfort wpływa nierówna podłoga. Nie daj sobie wmówić, że to niewielki błąd ściany a poprzedni właściciel miał w tym pokoju dużą szafę z garderobą. Z własnego doświadczenia wiem, jak krzywe ściany mogą zniszczyć nasze plany remontowe. Kiedy kilka lat temu kupiłem mieszkanie w kamienicy i robiłem remont kuchni, przez nierówne płaszczyzny straciłem aż 15 cm blatu. Krzywizna była tak duża, że jedynym racjonalnym rozwiązaniem okazało się być wycięcie dużego klinu przy płycie o długości 1,3 m. Nie życzę podobnych przygód remontowych nikomu, dlatego nawet zabranie ze sobą kątownika na prezentację nie będzie przesadą.
• Płytki w łazience i kuchni – czy wymagają wymiany? W ostatnich latach bardzo modne stało się odrestaurowywanie starych przedmiotów. Na listę trendów powróciły ikony designu XX. wieku oraz popkultowe rzeczy z epoki PRL. Równie dużą popularność zyskało także malowanie starych płytek, jednak z doświadczenia wiem, że idealna farba do płytek ceramicznych nie istnieje, a powłoka pozostawia dość nieprzyjemne, lepkie wrażenie. Oceń także stan fugi- dzięki temu dowiesz się, czy pomieszczenia wymagają bardziej rozbudowanej instalacji wentylacyjnej.
• Łazienka – sprawdź dokładnie jej wyposażenie, stan baterii przy zlewie, prysznicu lub wannie. Zweryfikuj stan i poziom oświetlenia- czy jest wystarczający?
• Kuchnia – oceń, w jakim stanie znajdują się szafki i zabudowa kuchenna. Czy chcesz przeprowadzić wewnątrz generalny remont? Czy jest wyciąg lub możliwość jego podłączenia z odprowadzeniem?

Jeżeli nic nie wzbudza Twoich wątpliwości- możesz bezpiecznie umówić się z właścicielem na podpisanie umowy przedwstępnej. Mam nadzieję, że dzisiejszy artykuł pomógł Ci kompleksowo przygotować się do spotkania z ogłoszeniodawcą. Jeżeli jednak boisz się samodzielnie przeprowadzić analizę stanu technicznego, możesz skorzystać z usług rzeczoznawcy nieruchomości. Doświadczony specjalista pomoże Ci podjąć właściwą decyzję odnośnie zakupu, a Ty nie kupisz kota w worku. A jeśli znasz kogoś, kto właśnie planuje zakup wymarzonego „M”, to koniecznie podeślij mu ten artykuł!