Okazje inwestycyjne – jak je rozpoznać w dobie kryzysu?
Rynek nieruchomości w przeciwieństwie do giełdy nie jest dynamiczny. Od jakiegoś czasu zdaje się słyszeć informacje o spadkach cen. Inwestując w nieruchomości nie możemy zakładać, że będziemy mieli tu do czynienia z tak gwałtownym wzrostem cen, jak np. w przypadku Allegro – nowego giganta na GPW, którego ceny emisji akcji wzrosły o ponad 50% po wejściu na giełdę. W przypadku nieruchomości jest to proces, który trwa. W tym tekście podpowiadam jak wybrać najlepszą strategię inwestycyjną w dobie pandemii oraz jak uwzględnić obecną sytuację rynkową w swoich planach inwestycyjnych.
Okazja inwestycyjna – co to jest?
O okazji inwestycyjnej możemy mówić wtedy, gdy przedmiot transakcji możemy nabyć dużo poniżej wartości rynkowej jak również w sytuacji, kiedy w kontekście długofalowym mamy szansę nadać realizowanej inwestycji bardzo wysoką wartość. Każda inwestycja obarczona jest ryzykiem, a sam czynnik psychologiczny w sumie z inflacją stanowią aż 20% całkowitej kwoty transakcji. W obecnej sytuacji podejmując mądre decyzje inwestycyjne i poruszając się po rynku bazując wyłącznie na okazjach, masz szansę realnie zarobić lub utrzymać swój status quo. Obliczając efektywność planowanej inwestycji, uwzględnij szacunkową korektę cen. Pamiętasz kryzys na rynku w 2008 r.? Jego pokłosie na rynku nieruchomości ciągnęło się aż do 2015 r. Mając na uwadze obecną sytuację gospodarczą i strukturalną- większość firm ma szansę względnie normalnie funkcjonować dzięki dotacjom i subwencjom. Spowolnienie gospodarcze w perspektywie kilku najbliższych lat wywrze ogromny wpływ na dalszy rozwój firm. Na rynku nieruchomości już teraz możemy zaobserwować problemy ze znalezieniem kupców i najemców, a to dopiero początek.
Jak wybrać najlepszą strategię inwestycyjną?
Pierwszą rzeczą, na którą powinien zwrócić uwagę każdy szanujący się inwestor jest bieżąca obserwacja sytuacji w obrębie lokalnego rynku. Koniunktura gospodarcza oraz cykl koniunkturalny to czynniki determinujące rozwój trendów rynkowych. Być może w Twojej okolicy funkcjonują biznesy, które w dobie kryzysu raczej się wybijają, aniżeli szukają oszczędności. Warto mieć na uwadze, że całkiem realnym scenariuszem w typ przypadku będzie raczej zwiększenie popytu, co przełoży się także na odsetek pozytywnych decyzji kredytowych. W tym przypadku najlepszym rozwiązaniem dla Ciebie będzie przyjęcie strategii flip (termin oznacza kupowanie nieruchomości, najczęściej po cenie niższej niż rynkowa, ewentualnie przerabianie jej, wykonywanie drobnych lub większych “liftingów” i sprzedawanie po cenie rynkowej). Jeżeli natomiast na swoim rynku zaobserwowałeś spowolnienie, wiesz, że mieszkania jest coraz trudniej sprzedać – rozważ najem lub podnajem.
Jak szukać okazji inwestycyjnych?
Jeśli myślisz, że trafiłeś na okazję – poszukaj nieruchomości o podobnym standardzie w obrębie tego samego rynku. Jeżeli analizujesz ofertę do remontu – sprawdź stawki za domy lub mieszkania już wyremontowane – dzięki temu łatwiej Ci będzie wyznaczyć szacunkową stopę zwrotu i sprawdzić, czy transakcja naprawdę się opłaca. Kiedy przygotowujesz się do flipa, oszacuj, czy cena jest na tyle atrakcyjna, że po wykonaniu niezbędnych prac remontowych, rzeczywiście dodasz wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot inwestycji. Co to znaczy dodać wartości? Możemy przez to rozumieć np. wyodrębnienie prawa do lokalu, przeprowadzenie przekształceń i konwersji lokalu, zmianę układu funkcjonalnego mieszkania etc. Oprócz składników cenowych zwróć także uwagę na to, z jaką nieruchomością masz do czynienia oceniając jej stan techniczny. Więcej o tym, jak oszacować stan mieszkania i określić, czy ma ono szansę na postrzeganie go przez pryzmat inwestycji pisaliśmy w artykule „Jak sprawdzić stan nieruchomości przed zakupem? Praktyczna checklista”. Jeżeli natomiast w okolicy, w której inwestujesz zauważyłeś, że masz szansę na uzyskanie atrakcyjnej stopy zwrotu z najmu długoterminowego, może warto pójść właśnie tą ścieżką?
Przygotowując się do inwestycji, weź pod uwagę przede wszystkim cel inwestowania. Określ, czemu dana nieruchomość ma służyć, a dopiero później rozpatruj ją pod kątem analizy ekonomicznej. Zanim zdecydujesz się złożyć konkretną ofertę- postaraj się zdobyć jak najwięcej informacji na temat sprzedających. Zadawaj pytania i szukaj rozwiązań, które usatysfakcjonują obydwie strony transakcji. Tymczasem, pozwól rynkowi zareagować na zmiany. Uważnie obserwuj sytuację, być może już teraz uda Ci się znaleźć świetną okazję. Nigdy nie wiesz, kiedy znajdzie się sprzedawca, który będzie potrzebował szybko upłynnić swoje aktywa.
